Właśnie dowiedzieliśmy się, że kryzys przystępności cenowej w Ameryce jest tak zły, jak nigdy dotąd. Niestety niedługo będzie jeszcze gorzej.

Połączenia Ankieta Społeczności Amerykańskiej na rok 2014, opublikowanym kilka tygodni temu, wykazał, że liczba najemców płacących 30% lub więcej swoich dochodów na mieszkanie – standardowa wartość odniesienia dla tego, co jest uważane za przystępne – osiągnęła nowy rekordowy poziom 20.7 mln gospodarstw domowych, czyli o prawie pół miliona więcej niż w rok wcześniej. Mimo poprawiającej się gospodarki wzrost był prawie pięciokrotnie większy niż w ubiegłym roku.

Oznacza to, że około połowa wszystkich najemców mieszka w mieszkaniach uważanych za nieopłacalne. A ostatni wzrost jest uzupełnieniem znacznego wzrostu od 2000 r., w którym liczba ta wzrosła o około sześć milionów gospodarstw domowych w tym okresie, co stanowi wzrost o około 41%.

Gorzej jest z ponad 11 milionami gospodarstw domowych z poważnymi obciążeniami kosztowymi, które płacą ponad połowę swoich dochodów na mieszkania, w porównaniu z siedmioma milionami na początku wieku.

Tak wiele rodzin i osób zmagających się z miesięcznym czynszem jest wyraźnym powodem do niepokoju. Najemcy w takiej sytuacji zmuszeni są do trudnych kompromisów, aby związać koniec z końcem, w tym do wyboru mieszkań w zaniedbanych dzielnicach lub w złym stanie. W rzeczywistości w analiza Z danych o wydatkach konsumenckich, które przeprowadziliśmy w Harvard Joint Centre for Housing Studies, stwierdziliśmy, że najemcy w tej sytuacji w dużej mierze pokrywają swoje wysokie koszty mieszkaniowe, wydając znacznie mniej na tak podstawowe potrzeby, jak żywność i opieka zdrowotna.

Ten narastający problem wymaga rozwiązania, ponieważ stwierdzono, że posiadanie stabilnego, przyzwoitego domu przynosi wiele korzyści, od lepszych wyników zdrowotnych po lepsze wyniki w nauce wśród dzieci. Jest również rosnące dowody że zapewnianie stałych mieszkań po przystępnych cenach dla osób bezdomnych i rodzin jest znacznie bardziej opłacalne niż płacenie za mieszkania tymczasowe.

Ponieważ kryzys na rynku mieszkaniowym znika z nagłówków gazet, a ceny znów rosną, aż nazbyt łatwo uwierzyć, że wraz z uzdrowieniem gospodarki, kryzys przystępności cenowej mieszkań naturalnie osłabnie bez potrzeby większych wysiłków ze strony naszych przywódców publicznych.

Niestety jest to myślenie życzeniowe.

Perspektywy poprawy

Rosnąca fala najemców obciążonych kosztami ma swoje korzenie zarówno w realnym (skorygowanym o inflację) wzroście kosztów wynajmu mieszkań, jak iw spadających dochodach najemców.

Od 2001 r. mediana miesięcznej ceny najmu w USA rosła znacznie szybciej niż inflacja, podczas gdy dochód przeciętnego najemcy przed opodatkowaniem spadł o 11%. Tendencje te były widoczne jeszcze przed recesją i krachem na rynku mieszkaniowym, ale z pewnością zostały zaostrzone przez trudności gospodarcze od tamtego czasu.

Teraz, gdy gospodarka zbliża się do pełnego zatrudnienia i przed nami perspektywa odbicia dochodów i budowy nowych mieszkań osiąga poziomy nie widziane od lat 1980., wydaje się, że istnieje nadzieja, że ​​zakres obciążeń związanych z czynszami zacznie się zmniejszać. Ale jednocześnie działają też siły demograficzne, które prawdopodobnie pogorszą sytuację.

Dwóch najszybciej rozwijających się segmentów populacji w nadchodzących latach będą stanowić osoby w wieku powyżej 65 lat i Latynosi, z których obaj będą bardziej narażeni na obciążenia kosztowe.

We współpracy z badaczami z przystępnych cenowo mieszkaniowych organizacji non-profit Enterprise Community Partners, Joint Centre for Housing Studies postanowiło symulować przyszłe trendy dla obciążonych kosztami najemców w oparciu o nasze prognozy gospodarstw domowych na następną dekadę w różnych scenariuszach, w których czynsze nadal przewyższają dochody, lub alternatywnie, gdy widzimy zmianę w obecnych warunkach, a dochody rosną szybciej niż czynsze.

Jak dokumentujemy w naszym ostatnim raportodkryliśmy, że same siły demograficzne zwiększą liczbę najemców z poważnymi obciążeniami czynszowymi o 11% do ponad 13 milionów do 2025 r., przy czym duży udział we wzroście będą dotyczyć osób starszych i Latynosów. Przy założeniu, że zarówno dochody, jak i czynsze rosną zgodnie z ogólną inflacją.

Jeśli będziemy mieli tyle szczęścia i zobaczymy, że wzrost dochodów przewyższa wzrost czynszów o 1% rocznie w ciągu następnej dekady, zobaczylibyśmy skromny spadek o około 200,000 12 najemców z poważnymi obciążeniami. To pewna poprawa, ale niewystarczająca, aby znacząco zmienić obecne wyzwanie. A ta skromna poprawa netto zamaskowałaby wciąż znaczny wzrost obciążeń czynszowych wśród Latynosów o XNUMX%.

Ale alternatywnie, jeśli czynsze będą nadal rosły szybciej niż dochody w tempie podobnym do tego, które obserwujemy dzisiaj, możemy zobaczyć, że liczba najemców wydających ponad połowę swoich dochodów na mieszkania osiągnie 14.8 miliona, co stanowi wzrost o 25% w porównaniu z dzisiejszymi rekordowymi poziomami. Oznaczałoby to, że 31% najemców w USA – i najprawdopodobniej przynajmniej kilku z Twojej rodziny i przyjaciół – desperacko walczyłoby o przetrwanie.

Co możemy z tym zrobić?

Co więc musimy zrobić, aby rozwiązać tę sytuację?

Ponieważ spadające dochody są kluczową częścią problemu, wysiłki na rzecz podniesienia płacy na rękę będą musiały być częścią rozwiązania. W pewnym stopniu pomogą podwyżki płacy minimalnej. Niezbędne są również usprawnienia w edukacji i szkoleniach zawodowych, które przygotowują ludzi do godnej pracy zarobkowej.

Na froncie mieszkaniowym istnieje również mocny argument za rozszerzeniem pomocy dla gospodarstw domowych o najniższych dochodach. Około 28% najemców zarabiać mniej niż 20,000 500 USD rocznie. Przy takim dochodzie miesięczne koszty mieszkaniowe muszą wynosić XNUMX USD lub mniej, aby były przystępne.

Rynek prywatny po prostu nie jest w stanie zapewnić mieszkań o tak niskich czynszach. Aby zlikwidować tę lukę, potrzebna jest pomoc publiczna. Jednak obecnie tylko około jedno na cztery gospodarstwa domowe kto kwalifikuje się do tej federalnej pomocy mieszkaniowej w oparciu o ich dochód, jest w stanie zabezpieczyć jedną z tych jednostek. W przeciwieństwie do innych programów w sieci bezpieczeństwa socjalnego, pomoc mieszkaniowa nie jest uprawnieniem. A my po prostu nie zbliżamy się do pełnego sfinansowania pomocy mieszkaniowej, aby pomóc wszystkim uprawnionym.

Zdecydowana większość tych, którzy są pozostawieni, ma tak zwane najgorsze potrzeby mieszkaniowe, płacąc ponad połowę swoich dochodów za mieszkanie lub mieszkając w bardzo nieodpowiednim mieszkaniu.

Rozwiązywanie problemu mieszkaniowego

W ostatnich dziesięcioleciach rozszerzyliśmy pomoc mieszkaniową na dwa główne sposoby: 1) udzielając bony na wybór mieszkania subsydiujących miesięczne koszty mieszkań, które lokator znajdzie na rynku prywatnym lub 2) poprzez dofinansowanie kosztów nowego mieszkania lub remontu istniejącego mieszkania przy wsparciu Ulga na podatek mieszkaniowy o niskich dochodach.

Oba programy mają swoje miejsce. Na rynkach, na których nie brakuje mieszkań o skromnych cenach w różnych dzielnicach, bony mają sens jako sposób na skorzystanie z już istniejących mieszkań. Kupony mają również potencjał, aby dać większy wybór tego, gdzie mieszkańcy chcą mieszkać w obszarze metra.

Program kredytów mieszkaniowych odgrywa również ważną rolę, pomagając zachować istniejące dotowane mieszkania, które wymagają nowych inwestycji, pomagając zmienić dzielnice, w których nowe mieszkania mogą mieć pozytywny wpływ, oraz w dodawaniu tanich mieszkań w dzielnicach, w których w przeciwnym razie nie byłyby one zapewnione.

Mimo to obydwa programy mogłyby skorzystać na reformach, które zapewnią efektywne wykorzystanie funduszy oraz że oferowane możliwości mieszkaniowe nie będą skoncentrowane w ubogich dzielnicach.

Na przykład Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast niedawno rozpoczął program pilotażowy, który uwzględnia zmienność rynkowych cen czynszu w różnych dzielnicach w maksymalnym czynszu, jaki pokrywają bony. Obecnie ustalony limit jest taki sam dla całego obszaru metropolitalnego. Nowe podejście pozwoliłoby na zróżnicowanie tego limitu w różnych dzielnicach, dając beneficjentom większy wybór miejsca zamieszkania, a także zapobiegłoby przepłacaniu przez HUD na obszarach o trudnej sytuacji.

Istnieją również propozycje zreformowania programu kredytów mieszkaniowych w celu umożliwienia obsługi szerszego zakresu poziomów dochodów i ułatwienia ludziom uzyskania pomocy na rynkach o wysokich kosztach, takich jak Nowy Jork, San Francisco i Boston, gdzie obciążenia czynszowe są coraz większe. problem wśród gospodarstw domowych o średnich dochodach, a nie tylko ubogich.

Korzenie trawy

Oprócz tych wysiłków federalnych, rządy stanowe i lokalne mają również do odegrania ważną rolę we wspieraniu większej podaży tanich mieszkań.

Oprócz zapewnienia funduszy publicznych na ten cel, te szczeble rządowe ustalają przepisy i polityki dotyczące użytkowania gruntów, które mają potencjał, aby pobudzić produkcję tanich mieszkań. Jednak zbyt często zniechęcają one do produkcji tanich mieszkań poprzez złożone i kosztowne procesy zatwierdzania, a także ograniczenia dotyczące rodzajów mieszkań, które można zbudować.

Biorąc pod uwagę zarówno trendy demograficzne, jak i gospodarcze, które prawdopodobnie utrzymają liczbę obciążonych kosztami najemców na rekordowym poziomie w nadchodzących latach, problem nie zniknie. Ale nadal brakuje nam politycznej pilności, aby podjąć kroki niezbędne do rozwiązania problemu; przystępność mieszkań nie pojawiła się nawet w żadnej z debat prezydenckich.

Być może dlatego, że historycznie ponosiły go najbardziej pokrzywdzone rodziny i jednostki. Jednak w sytuacji, gdy liczba obciążonych kosztami najemców osiąga co roku najwyższe poziomy, wyzwanie polegające na płaceniu czynszu co miesiąc staje się z każdym rokiem poważnym problemem dla szerszego obszaru kraju.

Nadszedł czas, aby nasi przywódcy polityczni zauważyli i podjęli działania.

O autorzes

Chris Herbert, dyrektor zarządzający Joint Centre for Housing Studies, Harvard University. Współautorem tego artykułu jest Andrew Jakabovics, starszy dyrektor ds. opracowywania polityki i badań w niedrogiej organizacji non-profit Enterprise Community Partners.

Ten artykuł został pierwotnie opublikowany w Konwersacje. Przeczytać oryginalny artykuł.

Powiązana książka:

at

Dzięki za odwiedziny InnerSelf.com, gdzie są 20,000 + zmieniające życie artykuły promujące „Nowe postawy i nowe możliwości”. Wszystkie artykuły są tłumaczone na 30+ języków. Zapisz się! do wydawanego co tydzień magazynu InnerSelf i Daily Inspiration Marie T Russell. Magazyn InnerSelf ukazuje się od 1985 r.