Floryda nie jest jedynym stanem, który ma do czynienia z powodziami przybrzeżnymi. Firmy w Annapolis, MD, stają w obliczu coraz częstszych powodzi przypływów i sztormów, podobnie jak właściciele domów w niektórych częściach Wirginii, Południowej Karolinie i innych stanach. Jim Watson / AFP przez Getty Images
Apollo Beach na Florydzie to labirynt kanałów otoczonych setkami domów usytuowanych tuż nad brzegiem wody. Cała społeczność, na południe od Tampy, znajduje się tylko około 3 stóp nad poziomem morza, co oznacza, że jest zagrożona falą sztormową, gdy poziom morza się podniesie.
Nabywcy domów na wybrzeżach Stanów Zjednoczonych mogą sprawdzić ryzyko powodzi w każdej nieruchomości równie łatwo, jak sprawdzają wielkość sypialni – obecnie większość ofert nieruchomości na wybrzeżu zawierać szczegóły przyszłego zagrożenia powodziowego uwzględniające zmiany klimatu. Na przykład w Apollo Beach wiele nieruchomości znajduje się na co najmniej 9 na 10 w skali zagrożenia powodziowego.
Ta wiedza nie powstrzymuje jednak nabywców domów.
Domy na nabrzeżu są sprzedaż w ciągu dni wejścia na rynek i rozgrywa się ta sama historia wzdłuż wybrzeża południowej Florydy w czasie kiedy naukowy Raporty ostrzegają o rosnącym ryzyku powodzi przybrzeżnych w miarę ocieplania się planety.
Jesteśmy profesorami geografia miejska i Amerykańska polityka którzy śledzą branżę nieruchomości. Aby zrozumieć, dlaczego ludzie ignorują ryzyko, które może prowadzić do kosztownych szkód i ostatecznie obniżyć wartość ich nieruchomości, rozmawialiśmy z setkami agentów nieruchomości na Florydzie o motywacjach i obawach ich klientów.
Oto, czego się nauczyliśmy.
Nic nie skłania kupujących do rozważenia długoterminowego ryzyka
Przebadaliśmy 680 licencjonowanych agentów nieruchomości na Florydzie pod koniec 2020 r. Ich odpowiedzi sugerują że potencjalni nabywcy domów w zasadzie nie biorą pod uwagę wzniesienia lub podatności na powódź podczas poszukiwania nowych domów, a dostępność szczegółowych map ryzyka powodziowego miała na nich niewielki lub żaden wpływ.
Częściowo problem może polegać na tym, że kredytodawcy hipoteczni i rzeczoznawcy nie uwzględniają podatności nieruchomości na wzrost poziomu morza, więc nabywcy domów nie od razu odczuwają ryzyko w swoich portfelach. Zamożniejsi kupujący, którzy nie potrzebują kredytu hipotecznego nie są wymagane wykupić ubezpieczenie powodziowe, a Kongres ma historia wycofywania się wzrasta stawka ubezpieczenia od powodzi.
Krótko mówiąc, nic nie zmusza kupujących do rozważenia długoterminowego ryzyka.
Wiele domów i społeczności na Florydzie jest zagrożonych wzrostem poziomu morza i falami sztormowymi. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group przez Getty Images
Jednocześnie badania wyraźnie pokazują, jak ryzyko przekłada się na koszty. W jednym z niedawnych artykułów naukowców, którzy tworzą mapy ryzyka powodziowego, stwierdzono, że hrabstwo Hillsborough na Florydzie, w którym znajdują się Apollo Beach i Tampa, prawdopodobnie ujrzy % Wzrost 70 w rocznych szkodach powodziowych do 2050 r. z powodu zmian klimatycznych. To mniej niż 30-letni kredyt hipoteczny.
Co słyszą agenci nieruchomości
Rozumowaliśmy, kiedy rozpoczął badanie w 2020 roku że jeśli jakaś część populacji unika nieruchomości zagrożonych powodzią, to popyt powinien spaść, a ceny powinny spaść. Nasz poprzednie badanie w 2018 r., z udziałem właścicieli domów na wybrzeżu Florydy, odkryli, że zarówno Republikanie, jak i Demokraci wierzyli, że ich przyszłe wartości domów nie zostaną naruszone przez podnoszące się wody.
Aby przetestować teorię, że rynek w dużej mierze ignoruje ryzyko powodzi, zapytaliśmy agentów nieruchomości, co widzą: W jakim stopniu zaobserwowali, że ceny domów spadają lub nie rosną tak szybko w przypadku nieruchomości zagrożonych powodzią? Czterdzieści pięć procent zgłosiło „wcale”. Tylko 11 z 680 agentów wskazało, że ceny domów w przypadku nieruchomości zagrożonych powodzią „bardzo często” stagnowały lub spadały.
Zapytaliśmy również, czy widzieli kredytodawcy hipoteczni odrzucający wnioski kredytowe lub zwiększające opłaty za kredyty na terenach zagrożonych powodziami, np. w postaci punktów lub ubezpieczenia hipotecznego. Sześćdziesiąt procent powiedziało „wcale”, a tylko 7% powiedziało „dość często”, „bardzo często” lub „cały czas”.
Zdecydowana większość agentów, prawie 70%, stwierdziła, że spodziewa się niewielkiego wpływu na rynek nieruchomości w ciągu najbliższych 10-XNUMX lat.
Oto niektóre z tego, co powiedzieli.
„Ludzie kupują i nadal będą kupować na obszarach przybrzeżnych Florydy, a jeśli kupują, nie nastąpi spadek wartości. Największa pula nabywców napędzających rynek to osoby na emeryturze lub niedługo na emeryturze, które są przekonane, że odejdą, zanim zmiany klimatyczne będą miały jakikolwiek wpływ. Kupują głównie emocje, a nie uwzględniają długoterminowych kosztów posiadania. Kupują też za gotówkę i bez hipoteki”.
Nawet kredytodawcy nie mają obecnie rzeczywistej zachęty do odrzucania wniosków o kredyt hipoteczny na nieruchomości zagrożone wzrostem poziomu morza w przyszłości. Agencje federalne, które kupują hipoteki zgodne z wymogami obecnie nie wymagają zbieranie informacji o zagrożeniu powodziowym lub prawdopodobnym podniesieniu się poziomu morza. Gdyby te wymagania uległy zmianie, to ryzyko powodzi przełożyłoby się na decyzję kredytową.
„Nabywcy nieruchomości przybrzeżnych są finansowo bardziej nieświadomi ryzyka i mogą sobie pozwolić na wyższą stawkę za ubezpieczenie lub być samoubezpieczonym. Wzrost poziomu morza nie jest obecnie najważniejszy na naszym lokalnym rynku”.
Federalne ubezpieczenie od powodzi jest od lat mocno dotowane z amerykańskich podatków. W rzeczywistości Narodowy Program Ubezpieczeń Powodziowych jest winien Skarbowi USA około 20 miliardów dolarów za wydatki przekraczające składki, które płacą właściciele domów. Od 1 kwietnia 2022 r. wszystkie nowe i odnowione polisy ubezpieczenia od powodzi będzie podlegać nowy system cenowy pod nazwą Risk Rating 2.0 zaprojektowane z myślą o uwzględnieniu ryzyka.
Ale program boryka się z naciskami politycznymi ze strony członków Kongresu aby stawki nie rosły zbyt szybko lub nie były zbyt wysokie. Co więcej, kupujący, którzy kupują domy za gotówkę, stanowiącą stosunkowo dużą część rynku w południowej Florydzie, nie podlegają wymogom ubezpieczenia od powodzi.
„Zamożni ludzie nadal będą zachwyceni pomysłem mieszkania nad morzem, ale prawdopodobnie wydadzą dużo pieniędzy, aby nieruchomość była bardziej odporna na skutki podnoszenia się poziomu morza. Oznacza to, że być może popyt na wysokiej klasy właściwości nie osłabnie tak bardzo.”
Kilku agentów zasugerowało, że zamożni właściciele domów poważnie podchodzą do ryzyka i planują zainwestować w zmiany strukturalne takich jak podnoszenie domów które mogą sprawić, że ich właściwości będą bezpieczniejsze przed podnoszeniem się poziomu morza i falami sztormowymi.
Rynek nie integruje długoterminowych ryzyk
Z powodu podnoszący się poziom mórz i ryzyko sztormowe w wyniku zmian klimatycznych dochodzimy do wniosku, że wiele domów sprzedawanych obecnie na południu Florydy nie przetrwa 30-letnich kredytów hipotecznych bez uszkodzeń lub kosztownych adaptacji, a odsprzedaż domów podatnych na wzrost poziomu morza jest bardzo prawdopodobna. Coraz trudniejsze.
Do tej pory decydenci z Florydy albo ignorowali to ryzyko, albo podejmowali tylko ograniczone środki w celu naprawienia słabych stron, czasami zwiększając ryzyko w innych miejscach. Na przykład, kiedy mury morskie są wznoszone, mogą zmienić sposób wsypywania piasku, zwiększając erozję na sąsiednich terenach.
Wiele osób uważa, że „rynek” zajmie się tym problemem: nabywcy domów, zdając sobie sprawę z nadciągającego ryzyka, obniżą ceny wrażliwych nieruchomości, ostatecznie zmniejszając ich atrakcyjność i wartość. Ale to, co usłyszeliśmy od agentów nieruchomości na Florydzie, poddaje w wątpliwość założenie, że rynek jeszcze zintegrował to ryzyko.
O Autorach
Risa PalmaProfesor Urbanistyki i Zdrowia Publicznego, Georgia State University i Toby'ego W. Bolsena, profesor nadzwyczajny nauk politycznych, Georgia State University
Artykuł został opublikowany ponownie Konwersacje na licencji Creative Commons. Przeczytać oryginalny artykuł.
Powiązane książki:
Przyszłość, którą wybieramy: przetrwanie kryzysu klimatycznego
autorstwa Christiany Figueres i Toma Rivetta-Carnaca
Autorzy, którzy odegrali kluczową rolę w porozumieniu paryskim w sprawie zmian klimatu, przedstawiają spostrzeżenia i strategie radzenia sobie z kryzysem klimatycznym, w tym działania indywidualne i zbiorowe.
Kliknij, aby uzyskać więcej informacji lub zamówić
Ziemia niezamieszkana: życie po ociepleniu
David Wallace-Wells
Ta książka bada potencjalne konsekwencje niekontrolowanych zmian klimatu, w tym masowe wymieranie, niedobór żywności i wody oraz niestabilność polityczną.
Kliknij, aby uzyskać więcej informacji lub zamówić
Ministerstwo dla przyszłości: powieść
autorstwa Kima Stanleya Robinsona
Ta powieść przedstawia świat niedalekiej przyszłości zmagający się ze skutkami zmian klimatu i oferuje wizję tego, jak społeczeństwo może się zmienić, aby stawić czoła kryzysowi.
Kliknij, aby uzyskać więcej informacji lub zamówić
Pod białym niebem: natura przyszłości
Elżbieta Kolbert
Autor bada wpływ człowieka na świat przyrody, w tym zmiany klimatyczne, oraz potencjał rozwiązań technologicznych w odpowiedzi na wyzwania środowiskowe.
Kliknij, aby uzyskać więcej informacji lub zamówić
Awaria: najbardziej kompleksowy plan, jaki kiedykolwiek zaproponowano, aby odwrócić globalne ocieplenie
pod redakcją Paula Hawkena
Ta książka przedstawia kompleksowy plan przeciwdziałania zmianom klimatycznym, w tym rozwiązania z różnych sektorów, takich jak energetyka, rolnictwo i transport.
