Jak rządy są uwięzione w błędnym kole polityki mieszkaniowej i cen

Czy ceny domów zostały zawyżone przez ograniczona podaż, lub z powodu transferów dla inwestorów i właścicieli domów, polityka rządu jest teraz uwięziona w błędnym kole. Bogactwo zgromadzone w naszych domach stało się centralną częścią systemu emerytalnego, a sam rząd nie może sobie pozwolić na spadek cen. Konwersacje

Hojne ulgi podatkowe i koncesje na testy aktywów w domu rodzinnym zachęcały do ​​gromadzenia bogactwa w nieruchomości i podsycały presję popytową na rynku mieszkaniowym przez dziesięciolecia.

Pomoc rządowa dla nabywców i właścicieli domów jest udzielana w formie tzw Dotacje dla pierwszych właścicieli domów, ulgi w opłatach skarbowych, a zwolnienie domu rodzinnego z podatek od zysków kapitałowych, podatek gruntowy, Jak również emerytura i inne testy aktywów. Te dotacje i koncesje sprawiają, że gromadzenie bogactwa w domu rodzinnym jest bardziej atrakcyjne niż inne aktywa.

Na wielu rynkach nieruchomości ograniczenia podaży gruntów i kontrole planowania mogą ograniczyć rozrost miast, podczas gdy presja popytu na mieszkania wciąż się nasila. Stąd miasta takie jak Sydney stały się „szybowarami”, w których dotacje spowodować wzrost cen domów w obliczu ograniczeń podaży gruntów.

Cykl polityki cenowej

Dom rodzinny stał się kamieniem węgielnym australijskiego systemu emerytalnego. Trwały wzrost cen domów pozwolił na ustalenie rządowego wsparcia dochodu na historycznie niskim poziomie w Australii w porównaniu z innymi krajami o niższych wskaźnikach posiadania domów, takimi jak Szwecja i Holandia. Opiera się to na założeniu, że osoby starsze o niskich dochodach będą bogate w aktywa mieszkaniowe, a zatem będą mogły utrzymać się z mniejszych emerytur.


wewnętrzna grafika subskrypcji


Rzeczywiście, w dobie starzejących się społeczeństw, rządy zachęcają starszych Australijczyków do korzystania z zasobów mieszkaniowych sfinansować własną emeryturę i złagodzić międzypokoleniowe napięcia fiskalne. Na przykład Komisja ds. Produktywności program uwolnienia kapitału w opiece nad osobami starszymi zaleca właścicielom domów w podeszłym wieku pobieranie środków z ich kapitału mieszkaniowego, aby pokryć koszty opieki nad osobami starszymi.

Oczywiście działa to tylko wtedy, gdy ceny domów nadal rosną.

Jeśli ceny domów spadną, cykl zostanie przerwany, a dom rodzinny może nie być już odpowiednią bazą do zaspokajania potrzeb emerytalnych szerszej populacji. W przypadku długoterminowego spadku cen domów osoby fizyczne będą wymagały większego wsparcia dochodów ze strony rządów, ponieważ ich baza aktywów osobistych słabnie. To z kolei utrwaliłoby wzrost wydatków rządowych na ubezpieczenia społeczne.

W dłuższej perspektywie

Ale nawet gdyby ceny domów nie spadły, w tym systemie tkwi pewien paradoks. Aby utrzymać zdrową bazę aktywów mieszkaniowych dla emerytów, ceny domów muszą pozostać wysokie. Tak więc cykl polityki cenowej ma na celu utrzymanie posiadania domu jako kluczowego filaru systemu opieki społecznej. Jednak spowodowało to również, że bogactwo mieszkaniowe coraz bardziej koncentruje się w rękach mniejszych podgrup. Warto zauważyć, że kapitał mieszkaniowy jest coraz bardziej skoncentrowany w rękach starszych pokoleń.

Jak pokazują te wykresy, międzypokoleniowe różnice w zamożności mieszkaniowej pogłębiły się w ciągu ostatnich dwóch dekad. W 2011 r. mediana kapitału własnego właścicieli domów w wieku 45-64 lata była prawie dwukrotnie wyższa niż w przypadku osób w wieku 25-44 lata. Udział osób w wieku 45-64 lat w kapitale mieszkaniowym populacji zwiększył się w latach 1990-2011 kosztem osób w wieku 25-44 lat.

Oznacza to, że system może się potencjalnie rozpaść w dłuższej perspektywie. Jeśli duża liczba młodych ludzi będzie nadal napotykać na bariery cenowe związane z posiadaniem domu, filar własności domu w ramach systemu opieki społecznej zostanie osłabiony, ponieważ w przyszłości populacja właścicieli domów będzie się kurczyć.

W perspektywie krótkoterminowej znaczna grupa milenialsów straci korzyści płynące z posiadania domu. Ale na dłuższą metę, jeśli rządy nie zajmą się niektórymi fundamentalnymi problemami strukturalnymi zakorzenionymi obecnie w naszym systemie transferu podatków, istnieje znacząca słabość naszego systemu opieki społecznej opartego na mieszkalnictwie.

O autorze

Rachel Ong, zastępca dyrektora, Bankwest Curtin Economics Centre, Uniwersytet Curtin

Ten artykuł został pierwotnie opublikowany w Konwersacje. Przeczytać oryginalny artykuł.

Powiązane książki

at Rynek wewnętrzny i Amazon