Pracownik Dann Zinke pracuje na rowerze w sklepie Recovery Bike. Właściciele sklepów kupili swój budynek przy Central Avenue z pomocą Northeast Investment Cooperative (NEIC).

Gdy czynsze rosną, a niezależne firmy w Minneapolis tracą dzierżawy na rzecz dużych krajowych sieci, pierwsza tego rodzaju spółdzielnia znalazła rozwiązanie.

Po latach warzenia piwa w domu Evan Sallee i jego partnerzy z Fair State Brewing, pierwszej należącej do konsumentów spółdzielni piwa w Minnesocie, byli wreszcie gotowi do otwarcia baru w Minneapolis. Potrzebowali miejsca, które mogłoby pomieścić piwowarstwo, z witryną sklepową, która zapraszała ludzi z ulicy. Trudno było znaleźć tę kombinację, dopóki nie spojrzeli na miejsce na Central Avenue w północno-wschodniej dzielnicy miasta.

Na początku myśleli, że to nie zadziała. Drewniane podłogi nie wytrzymałyby ciężkiego sprzętu, a pomieszczenia na zapleczu pilnie wymagały naprawy. Z ich doświadczenia wynika, że ​​takie problemy były łamaniem umowy. Ale tutaj właściciele priorytetowo traktowali wynajmowanie lokalnym przedsiębiorcom i płacili za niezbędne remonty – po części dlatego, że sami chcieli tam pić. – powiedziała Sallee.

Budynek nie był w posiadaniu nieobecnych właścicieli lub odległych deweloperów, ale przez około 200 lokalnych mieszkańców, którzy byli wspólnie właścicielami nieruchomości. Są częścią Northeast Investment Cooperative (NEIC), pierwszej tego rodzaju spółdzielni w Stanach Zjednoczonych, która gromadzi pieniądze członków na inwestycje w nieruchomości komercyjne. Dzielą się zyskami, podejmowaniem decyzji i korzyściami dla społeczności z posiadania, między innymi, lokalnych sklepów, które chcą w swojej okolicy.

W całym kraju wartości nieruchomości wzrosły wraz z ponownym zainteresowaniem życiem miejskim – trendem, który stworzył lukratywne nowe rynki dla deweloperów. Wraz ze wzrostem kosztów dzierżawy lokalne firmy są często zamykane, a głęboko zakorzenieni mieszkańcy wysiedlani. Powstały obrót zmienił charakter wielu dzielnic.

Przyjaciele, którzy założyli NEIC, nie chcieli, aby stało się to na północnym wschodzie. Chociaż początkowo obawiali się, że w ich okolicy są puste i niewykorzystane budynki, wiedzieli również, że więksi deweloperzy pójdą w ślad za rosnącym zainteresowaniem mieszkaniowym w okolicy. Zastanawiali się, że jeśli lokalna kontrola nieruchomości może pomóc we wspieraniu niezależnych przedsiębiorstw, być może istnieje sposób na wspólne posiadanie ich.

Północny wschód, długoletni cel imigrantów z klasy robotniczej, jest wciąż usiany cerkwiami prawosławnymi i wielkimi łuskami elewatorów zbożowych, które kiedyś napędzały przemysł miasta. Wielu ludzi, którzy tu dorastali, nadal tu mieszka. „Było o wiele więcej poczucia miejsca” – powiedział właściciel sklepu z rowerami regeneracyjnymi, Seth Stattmiller, porównując to z okolicą, w której znajdował się jego poprzedni sklep. „Ludzie są tu dla swojego życia”.

W Minneapolis, podobnie jak w wielu miastach w całym kraju, rosnący popyt na nieruchomości oznaczał, że niezależne sklepy były stopniowo zastępowane przez oddziały banków, sklepy telefoniczne i ekskluzywne restauracje. Od 2014 do 2016 roku czynsze komercyjne wzrosły o 8 procent – ​​ponad czterokrotnie więcej niż stopa inflacji.

Według raportu Institute for Local Self-Reliance (ILSR), think tanku z siedzibą w Minneapolis, w całym kraju wzrost czynszów spowodowany spekulacjami znacznie przewyższa zdolność małych firm do czerpania zysków ze sprzedaży. W rezultacie wiele firm traci umowy najmu na rzecz dużych krajowych sieci, których marki dają im przewagę w negocjacjach czynszu.

„Zbyt często widzimy, że lokalne firmy i ludzie przywracają dzielnice, a następnie wartość, którą wspólnie tworzą, jest wysysana przez niewielką liczbę inwestorów, którzy nie mieszkają w okolicy”, powiedział Stacy Mitchell, współdyrektorka ILSR, wskazuje na „utratę kontroli”, którą wielu Amerykanów odczuwa z powodu malejącej przystępności cenowej ich dzielnic i rosnącego poczucia identyczności. „Posiadanie nieruchomości komercyjnych to najlepszy sposób ochrony przed byciem zdanym na łaskę tych sił”.

Przed powstaniem NEIC, stojąca za nim grupa – niektórzy z nich znali się z lokalnego spółdzielni żywnościowej – chciała zdobyć przyczółek na rynku nieruchomości, zanim stanie się to w ich sąsiedztwie. Członek zarządu, Leslie Watson, jeden z architektów spółdzielni, powiedział, że będą rzucać się w oczy, gdy wpadną na siebie na zajęciach i spotkaniach w sąsiedztwie: A jeśli uda im się zapobiec rosnącym kosztom, kupując razem domy? A może nieruchomości komercyjne? A jeśli zrobili to jako oficjalna spółdzielnia?

Pod koniec 2011 roku zdecydowali się na model inwestycyjny, który nie istniał nigdzie indziej w kraju (inna grupa założyła podobną spółdzielnię niezależnie w Albercie w Kanadzie). 39 członków zainwestowało co najmniej 1,000 dolarów każdy, korzystając ze swojej wiedzy w zakresie spółdzielczości, prawa, finansów i innych dyscyplin, aby go rozwinąć. Na spotkaniach społeczności członkowie poznali dawnych mieszkańców, którzy pamiętali tę okolicę jako niegdyś tętniący życiem korytarz handlowy, oraz nowszych mieszkańców, którzy dopiero się tam osiedlali. Pokazywali zdjęcia niewykorzystanych budynków na sprzedaż i pytali mieszkańców, jakie firmy chcieliby tam zobaczyć . Watson pamięta, jak jeden z członków określił potencjał Central Avenue jako „piękny uśmiech, któremu brakuje tylko kilku zębów”. Członek zarządu Jackie Francis i jej mąż Justin zainwestowali całe swoje oszczędności w wysokości 2,000 dolarów, aby zostać członkami po uczestnictwie w spotkaniu społeczności.

Do końca 2011 roku 90 członków zobowiązało się do zakupu pierwszych budynków NEIC. Stattmiller pamięta te budynki jako ohydne, przytłaczające brzydoty z łuszczącą się żółtą farbą i pojedynczą zaniedbaną łazienkę w jednej z piwnic. „Chcieli po prostu kupić najbrzydszą nieruchomość w Centralnej [Alei] i coś z nią zrobić” – powiedział. Jako spółdzielnia zebrali 80,000 XNUMX dolarów na zakup dwóch wolnych budynków.

W 2014 roku – kiedy NEIC liczyło około 200 członków – powstały trzy firmy, w których było 25 osób: Recovery Bike Shop, który z pomocą NEIC kupił jeden z budynków, oraz najemcy Fair State Brewing i piekarnia Aki's BreadHaus. Pomysł polegał na tym, że gdy lokalni mieszkańcy podejmują długoterminowe, oparte na współpracy decyzje dotyczące miejsc, w których żyją, sąsiedztwo będzie się dobrze rozwijać.

Fakt, że NEIC był w stanie spółdzielnie finansować nieruchomości, odzwierciedla głęboko kooperacyjny system korzeniowy Minnesoty, który sięga ponad 100 lat wstecz do spółdzielni będących własnością producentów, które wspólnie inwestowały w elewatory zbożowe, a następnie wykorzystywały te powiązania do tworzenia ogromnych spółdzielni sprzedających, takich jak Land O' Lakes. Z ponad 800, Minnesota ma największą liczbę spółdzielni w kraju, a lista obejmuje firmy z listy Fortune 500.

Daje to Minnesocie zrelaksowane środowisko regulacyjne dla spółdzielni. Podczas gdy przepisy dotyczące papierów wartościowych mające na celu ochronę małych inwestorów bezpośrednio ograniczają ilość pieniędzy, które można zainwestować w firmy, Minnesota zwalnia inwestycje w spółdzielnie, co pozwoliło NEIC pozyskać potrzebny kapitał od członków, którzy wnieśli ponad 1,000 USD. Tylko około połowa stanów zezwala na to zwolnienie, a większość ogranicza kwotę, którą można zainwestować.

Chociaż NEIC cieszy się dużym zainteresowaniem pionierskim modelem — członkowie zarządu twierdzą, że otrzymywali zapytania od około 70 grup z całego kraju — przystosowanie go w innych miejscach wymaga zhakowania modelu, aby pasował do lokalnych potrzeb.

TAK! Infografika

David Glick zasiada w komitecie sterującym NYC Real Estate Investment Cooperative (NYC REIC), grupy powstałej na Brooklynie i liczącej ponad 400 członków, zainspirowanej NEIC. „Ludzie mówili o potrzebie czegoś takiego, ale tak naprawdę nie mieliśmy na to nazwy” – powiedział.

Ludzie w sieci Glicka zaczęli przekazywać TAK! artykuł o osiągnięciach NEIC, a dyskusja na grupie na Facebooku doprowadziła do wstępnego spotkania, które przyciągnęło 350 osób. Gdy nowojorska grupa zaczęła zastanawiać się, jak ten model będzie wyglądał w miejscu o zupełnie innym krajobrazie prawnym i nieruchomościowym, wysłali jednego członka do Minneapolis, aby dowiedzieć się o modelu NEIC. Stamtąd musieli improwizować.

Pracując ze znacznie większą populacją na obszarze, gdzie zakupy nieruchomości mogły sięgać milionów, rozpoczęli tworzenie przepisów różniących się od przepisów NEIC. Podczas gdy północno-wschodnie Minneapolis pracowało na obszarze u progu gentryfikacji, na Brooklynie wysiedlenie od dawna było pełne, co Glick nazywa „wydobywczym rozwojem sterydów”.

Aby przyciągnąć szersze, bardziej zróżnicowane członkostwo, NYC REIC ustaliło składki członkowskie na zaledwie 10 USD – w zasięgu ręki dla większości mieszkańców. Statut, który jest obecnie pisany, ma na celu pełne demokratyczne zaangażowanie: członkowie będą głosować nie tylko na członków zarządu, jak w NEIC, ale także na decyzje inwestycyjne. Glick mówi, że grupa przewiduje, że będzie to znacznie dłuższy proces w Nowym Jorku, gdzie musiała zmierzyć się z różnymi ograniczeniami finansowymi i członkostwem, które nie znało się jeszcze tak, jak znali się sąsiedzi z północnego wschodu.

Różnorodność i reprezentacja są również jednymi z wyzwań zidentyfikowanych przez NEIC. 1,000 dolarów to wysoka poprzeczka dla wielu osób z sąsiedztwa, a członkowie zarządu mówią, że często o tym dyskutują. Jeśli ich członkostwo nie jest tak zróżnicowane jak sąsiedztwo, zastanawiają się, co to oznacza dla grupy, której celem jest lokalne podejmowanie decyzji?

Jest to szczególnie ważne dla rozwijającej się dzielnicy, jaką jest Northeast. Tylko jeden budynek jest własnością spółdzielni, a im większe zainteresowanie tym obszarem, tym bardziej atrakcyjny dla tradycyjnych deweloperów.

„Chcemy ulepszyć to, co już tu jest, a nie wypychać ludzi” – powiedziała członkini zarządu Colleen O'Connor o perspektywach, że zwiększenie gospodarczego sąsiedztwa może również napędzać gentryfikację.

Dla członka rady miasta Minneapolis, Kevina Reicha, pomysł ten był „zmianą gry” – nawet w bogatym w spółdzielnie Minneapolis – co wpłynęło na wsparcie miasta dla spółdzielni. Miasto przeznaczyło już środki na finansowanie spółdzielni, ale „zaintrygowało nas posiadanie spółdzielni, która faktycznie może wspierać inne spółdzielcze biznesy” – powiedział Reich.

Reich, który mieszkał na północnym wschodzie od młodości i pomagał założyć spółdzielnię żywnościową, powiedział, że ta nowa energia wpłynęła na miasto, aby w tym roku uruchomić program, który będzie finansował rekrutację i szkolenie nowych spółdzielni. Teraz w pierwszej fazie – edukowania nowych przedsiębiorców o możliwościach zostania spółdzielniami – miasto planuje rozpocząć w przyszłym roku pierwszą kohortę szkoleniową w zakresie współpracy.

„Kiedy wejdziesz w sedno systemu wolnego rynku, jeśli nie jesteś jego właścicielem, nie masz nic do powiedzenia” – powiedział Reich. „Trzeba być inwestorem, który mówi, że cenimy to”.

Do tej pory wyniki finansowe społeczności były największą wypłatą dla inwestorów NEIC. W 2015 r. spółdzielnia zapłaciła pierwsze zwroty w postaci nieco ponad 4% alokacji kapitału na podstawowe inwestycje o wartości 1,000 USD i mniej na większe akcje. To, że takie dywidendy są skromne i niegwarantowane, pokazuje, że inwestorzy naprawdę interesują się długoterminowym życiem dzielnicy.

Tej jesieni NEIC planuje zainwestować w drugą nieruchomość oddaloną o dwie mile – dawny sklep z ogrzewaniem i klimatyzacją, którego kamienna fasada jest tak samo przestarzała jak ostatnie budynki. Już odbierają telefony od potencjalnych najemców.

Artykuł pierwotnie pojawił się na TAK! Magazyn

O autorze

Christa Hillstrom napisała ten artykuł dla Rozwiązania 50, zimowe wydanie 2016 roku TAK! Magazyn. Christa jest starszym redaktorem w YES!

Powiązane książki

at Rynek wewnętrzny i Amazon